با وجود سپری شدن بیش از هفتاد سال از تصویب قانون ثبت و سال‌ها مباحثه درباره مواد 22، 46، 47 تا 48 این قانون، هنوز به اتفاق‌نظر دست نیافته‌ایم و معلوم نیست که آیا قصد قانون‌گذار آن بوده که بیع را در اموال غیرمنقول تشریفاتی کند یا آن که بیع همچنان عقدی رضایی است. امروزه مردم بیع را غالباً با سند عادی واقع می‌‌سازند که به صورت  مبایعه‌نامه یا قولنامه است و دارای معتبر می‌باشد. شهروند جامعه ایرانی که آگاهی از قانون بر وی فرض است، با تنظیم مبایعه‌نامه، خود را مالک می‌داند، معمولاً ملک را تحویل می‌گیرد و بخش عمده‌ای از بها را می‌پردازد. ده درصد تنظیم سند رسمی، تعهدی همسان با تعهدات دیگر ناشی از بیع است که به عهده فروشنده می‌باشد و اهمیت آن کمتر از تحویل مبیع است. شهروند عاقل، امور اقتصادی خود را بر مبنای منطق عرفی حاکم تنظیم می‌کند که نشانه ذهنیت او از امور حقوقی است، پس نمی‌توان به آن بی‌توجه بود. عرف، تنظیم سند رسمی را شرط صحت و نفوذ بیع نمی‌داند و تعهد به آن را حتی از تحویل مبیع کم اهمیت‌تر می‌شناسد. رویه قضایی نیز متمایل به عرف است. در اکثر پرونده‌های قضایی، دادگاه بدون ورود به این بحث که سند عادی انتقال مال غیرمنقول، بیع است یا تعهد به بیع و دیگر متفرعات بحث، فروشنده را به تنظیم سند رسمی ملزم می‌نماید و خواهان به نتیجه خویش می‌رسد، اما استناد به مواد مختلف نشانه سرگردانی دادرسان در تلقی امر بین بیع و تعهد به بیع است. آنجا که به هر دلیل تنظیم سند رسمی ممکن نباشد یا خواهان آن را نخواهد، رویه قضایی، دیگر تعهدات عقد بیع را نادیده می‌گیرد. در این نوشتار، دادنامه صادر شده از شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی پاکدشت را نقد می‌کنیم.